Location en meublé : la panique est mauvaise conseillère
Le 21 octobre 2024, l'Assemblée Nationale entamera l'examen du projet de loi de finances, notamment concernant le régime des plus-values des loueurs en meublé non professionnels.
Beaucoup de propriétaires craignent des sanctions pour avoir choisi la location meublée, mais faut-il vraiment s'inquiéter ?
Cet article vous éclaire sur la situation.
Location en meublé : la panique est mauvaise conseillère
Le succès des locations meublées a incité l’administration fiscale à proposer au législateur (le Parlement français composé des députés de l’Assemblée Nationale et des sénateur du Sénat) un texte visant à sanctionner l’investisseur immobilier ayant opté pour des investissements dits meublés plutôt que nus.
Distinction entre location meublée et location nue
La location de l’un ou de
l’autre ne relève pas du même régime.
La location nue opère des Revenus Fonciers (souvent peu attractif sauf pour le traitement des travaux ne
modifiant pas l’infrastructure de l’immeuble)
La location meublée
releve, elle, des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
La
location meublée est considérée comme une activité commerciale. Lorsque le
propriétaire loue un bien immobilier meublé, il fournit non seulement un
espace, mais aussi un ensemble de services et de biens (mobilier, équipements,
etc.) qui le rapprochent d'une activité commerciale plus que d'une simple mise
à disposition passive de bien immobilier.
Les
autorités fiscales ont aussi encouragé la location meublée par des mesures
incitatives. En relevant des BIC, les propriétaires peuvent bénéficier de
régimes fiscaux plus avantageux, comme le régime micro-BIC (avec abattement
forfaitaire passé entre temps (2023) de 50 % à 30 %) ou encore le régime réel, qui permet de déduire des charges non
autorisées en revenus fonciers tel l’amortissement. Cela a incité à développer
cette forme de location qui apporte une solution intermédiaire entre
l’hôtellerie et la location traditionnelle.
Amortissement mais pas trop …
Afin
d’éviter la génération de déficit imputable sur les autres revenus, le régime
de l'article
39 C du Code Général des Impôts a été conçu à l'origine comme un dispositif
de limitation des avantages des schémas de défiscalisation.
En effet, la déduction des amortissements n'est plus possible quand l'activité de location n'est pas profitable. Cette limitation de déduction des amortissements est une règle exclusivement fiscale. Elle n'a pas d'impact sur la comptabilité. De plus, la déduction des amortissements n'est pas définitivement perdue, elle est seulement reportée lorsque l'activité redeviendra bénéficiaire, les amortissements mis en report redeviendront déductibles.
Le traitement fiscal de la plus value
Si
votre location est qualifiée de non professionnelle, et si vous cédez votre
immeuble meublé à un prix supérieur à son prix d'acquisition, vous
dégagerez une plus-value. Cette plus-value représente l'accroissement de la
valeur de votre bien au fil des années de détention. Cependant, s’agissant d’une
activité non professionnelle, c’est le régime des plus-values des particuliers
qui s’applique.
Le
prix d’acquisition du logement meublé à retenir est
le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été
stipulé dans l’acte.
Il
est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses
diverses limitativement énumérés par la Loi. Il y a notamment :
- les frais d’acquisition à titre
onéreux (par exemple une vente) retenus
soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour
un montant de 7,5 % du prix d’acquisition ;
- les frais d’acquisition à titre
gratuit (par exemple dans le cas d’un
bien recueilli par succession), si ces frais et droits de mutation ont été
supportés par le vendeur ;
- les travaux :
soit sous certaines conditions pour leur montant réel (uniquement si ces
travaux ont été réalisés par une entreprise et sur facture), soit
forfaitairement pour un montant correspondant à 15 % du prix
d’acquisition sans justificatif, à la condition que le contribuable cède
le logement meublé plus de cinq ans après son acquisition.
Lame 1 : L'impôt sur la plus-value LMNP
Pour
calculer la plus-value imposable, la plus-value brute est réduite d’abattements
par paliers :
- 6 % pour chaque année de
détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- puis 4 % au terme de la
vingt-deuxième année de détention.
Le montant de la plus-value imposable est taxée au taux de 19 %.
L’exonération
d’impôt sur la plus-value est donc acquise après vingt-deux ans de détention du
bien.
Lame 2 Prélèvements
sociaux des LMNP
Pour
la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values
immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :
- 1,65 % pour chaque année de
détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième
année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de
la vingt-deuxième.
Le
montant de la plus-value imposable est ensuite taxé au taux de 17.2 %.
L’exonération
des prélèvements
sociaux des LMNP est donc acquise au-delà d’un délai de détention de
trente ans.
Le sulfureux article 24 du projet de Loi de Finances pour 2025
L’article
24 du projet de Loi de Finances pour 2025 prévoit la rédaction de l’article
150VB sous cette forme
« III.
– Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en
déduction en application de l’article 39 C, à l’exception de ceux de
ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la
détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase
du 4° du II. »
Les
amortissements ainsi déduits pendant la période de location seraient désormais
pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière à la cession du
bien.
Ainsi, le prix d'acquisition du bien serait minoré du montant des
amortissements admis en déduction.
Ces
nouvelles dispositions s'appliqueraient aux plus-values réalisées sur les
cessions intervenant à partir du 1er janvier 2025.
Questions qui apparaîtront, espérons-le, lors des débats :
- Faut-il imaginer un amortissement théorique et sur quelle base pour les loueurs ayant été soumis au régime micro en l'absence de toute valorisation a posteriori de la valeur de l'immeuble ?
- Le Conseil Constitutionnel validera t'il un traitement différencié de la plus value selon que le cédant aura été en micro ou au réel ?
- Quid du traitement du stock d'amortissement non déduits au titre de l'article 39 C.
Pourquoi il ne faut pas paniquer
1. – Tant que vous êtes en location meublée, vous continuez à bénéficier d’une minoration du revenu fiscal lié aux amortissements par rapport à la location nue. - sous réserve des restrictions de l'article 39 C -
2. –
les durées de 22 années pour l’impôt de plus-value, et de 30 années pour les prélèvements
sociaux restent en vigueur. Or les investissements immobiliers sont des
investissements de long terme…
3. – si vous ne vendez pas, vous n’êtes pas taxé. (ceci justifiant l’intérêt d’appréhender en amont les investissements immobiliers dans un cadre long terme )
Rappelons la règle pour tout investisseur : Choisissez un bien de qualité – rentabilité, emplacement, … (si vous avez un doute avant d’investir, faites vous assister par des professionnels de l’immobilier… il y en a de sérieux, nous en connaissons… )
4. – la première cession d’un logement autre que la résidence principale du vendeur sous réserve :
– que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession,
– et que le prix de vente soit remployé totalement ou partiellement dans l’acquisition ou la construction d’un logement que le vendeur affecte à sa résidence principale et ce, dans un délai de vingt-quatre mois. Étant précisé qu’en cas de remploi partiel, seule la fraction du prix remployée pourra bénéficier de l’exonération. En cas de manquement, l’exonération sera remise en cause au titre de l’année du manquement.
5. – en cas de donation du bien immobilier, celle-ci purge les plus-values. En effet, l’impôt sur les plus-values immobilières est applicable aux cessions à titre onéreux d’un bien immobilier. Or, la donation d’un bien immobilier étant un acte à titre gratuit, vous n’aurez pas à payer de plus-value sur la donation.
6. –
le régime fiscal des plus values immobilières des particuliers pourrait également
évoluer ; Plutôt qu’une exonération progressive, certains évoquent un
remplacement par une indexation basée sur l’érosion monétaire, qui reflèterait
davantage la réalité économique et compenserait l’inflation sur les valeurs
d’acquisition anciennes.
7. –
si votre activité meublée est profitable et que vos revenus deviennent très significatifs,
vous aurez peut-être la possibilité de devenir Loueur en meublé professionnel …
(le statut de LMNP/LMP s'apprécie au regard du
montant des recettes perçues l'année de la vente.)
Conditions cumulatives rappelées
par le BOFIP
pour être qualifié de loueur en meublé professionnel :
·
les recettes
annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal
excèdent 23 000 € ;
·
et ces recettes excèdent les revenus du foyer
fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et
salaires au sens de l'article 79 du CGI,
des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de
location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des
revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
Le régime des plus-values
des Loueurs en Meublé Professionnel (LMP)
La plus-value des LMP relève des règles des
bénéfices industriels et commerciaux selon lesquelles on distingue les
plus-values à court terme et les plus-values à long terme et non pas du régime
des particuliers (voir ci-dessus).
Les
plus-values à court terme
Les plus-values à court terme correspondent aux amortissements réalisés sur le bien, lorsqu'il est détenu depuis plus de deux ans. Les plus-values à court terme sont imposées à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale
Les plus-values à long terme
Les plus-values à long terme correspondent à la différence entre la valeur de cession et la valeur d’achat lorsque le bien est acquis depuis plus de deux ans.
Les plus-values à long terme sont imposées au taux de 12.8 %. Le taux global est de 30% avec les prélèvements sociaux.
Quand les LMP sont-ils exonérés des plus-values professionnelles
?
Le loueur qui exerce l’activité de location
meublée professionnelle depuis plus de 5 ans peut bénéficier du régime de l’exonération des
plus-values professionnelles.
Pour ce faire son chiffre d’affaires doit être inférieur à 90 000 €
pour une exonération totale. Il peut bénéficier d’une exonération partielle
lorsque le chiffre d’affaires est compris entre 90 000 € et
126 000 € au cours des 2 dernières années. (Article 151 septies du CGI)
Cas particulier des chambres d'hôtes et
meublés de tourisme
Pour ces activités, le seuil d’exonération des
plus-values reste fixé à 250 000 € au lieu de 90 000 €.
L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 250 000
et 350 000 €.
Depuis 2021, exonérée
fiscalement ou non, la plus-value à court terme sera soumise aux cotisations
sociales (SSI) à un taux compris d’environ 45 % . Ce taux s’applique sur
un revenu net des cotisations sociales (d’où un calcul complexe par itération que
votre expert-comptable calculera)
8. – Le parlement élu épidermiquement sur-réagit – effrayé par le déficit que leurs prédécesseurs ont créé – et afin de lutter contre la raréfaction des logements va au contraire intensifier la baisse de la rotation des biens immobiliers (pourquoi vendre si c’est pour être taxé) créant incidemment
a. Une
baisse des revenus liés aux droits de mutations (déjà en berne)
b. Et en plus une hausse des prix sur ce qui sera susceptible d’être vendu : il faudra sans doute attendre 2027 pour constater l’échec, et l’arrivée de parlementaires débarrassés des a priori simplistes pour réparer leur erreur (je suis invariablement optimiste)
9. –
Profitez des investisseurs en panique
qui cèderont pour pouvoir vous positionner sur des biens rendus disponibles
Et tout ça pour 200 petits millions … soit le gain d'un gagnant de l'Euro-Million en 2020
Article « produit par une intelligence humaine », comme gage de créativité exclusive !
Satisfait de nos services ? … Faites le savoir sur Google ! https://g.page/A3C-Dunkerque/review?kd
(c) Philippe DUPORTAIL - Expert Comptable Dunkerque
