Simulateur d'investissement immobilier gratuit | A3C

Expertise & conseilUn outil de préparation à votre projet immobilier
🏠 Financement & investissement locatif

Simulateur d’investissement immobilier

Mensualité, coût du financement, rendement, cash-flow et capacité de remboursement : obtenez d’abord les chiffres de votre projet, puis identifiez les questions à traiter avant de choisir entre détention directe, LMNP/LMP, SCI à l’IR ou SCI à l’IS.

Financement Rentabilité locative Cash-flow SCI / LMNP
1 — FinancezMontant emprunté, mensualité, intérêts et assurance.
2 — Testez la rentabilitéLoyers, charges, rendement et cash-flow avant fiscalité.
3 — StructurezRepérez les sujets SCI, location nue, LMNP/LMP ou IS à étudier.

1. Votre projet et son financement

Tous les montants restent modifiables : utilisez les chiffres de votre compromis ou de votre banque.
1
Hypothèses de prêt
Saisissez le taux de votre offre ou une hypothèse de travail.
Calcul simplifié sur le capital initial emprunté.

2. Votre exploitation locative

Le calcul mesure la performance économique avant fiscalité : il ne suppose aucun régime fiscal.
2
Mensualité estimée — crédit + assurance
0 €
Cash-flow mensuel avant impôt 0 € Après charges d’exploitation et remboursement du prêt.
Coût total du projet0 €
Montant emprunté0 €
Rendement brut—
Rendement net avant financement—

Comparer la durée du financement

Même montant emprunté et même taux : visualisez l’arbitrage mensualité / coût du crédit.

DuréeMensualité hors assuranceAssurance / moisIntérêts estimésCoût intérêts + assurance
Voir le tableau d’amortissement annuel
AnnéeCapital rembourséIntérêtsCapital restant dû

3. Taux d’effort maximal sur toute la durée du prêt

Le calcul suit la logique HCSF : on examine chaque année du nouveau crédit et on retient le taux d’effort annuel le plus élevé.
3
Pourquoi demander la durée restante de vos crédits existants ? Un crédit de 500 € qui se termine dans 4 mois ne pèse pas pendant 20 ans. Le HCSF demande de calculer le taux d’effort chaque année pendant toute la durée du nouveau prêt et de retenir le maximum. Le simulateur répartit donc chaque crédit existant uniquement sur les mois où il reste réellement dû. Pour chaque année : taux d’effort = charges de crédit de l’année ÷ revenus annuels retenus × 100 → le taux d’effort retenu est le maximum obtenu sur l’ensemble des années.
Revenus appréciés au moment de l’octroi, sans hypothèse automatique d’augmentation future.
70 % n’est pas un seuil HCSF. C’est une hypothèse modifiable. Le HCSF impose une décote prudente des revenus locatifs.
Crédits déjà en cours — mensualité assurance comprise et durée restant à courir
Crédit existant 1
Ex. 4 mois, 36 mois, 144 mois…
Crédit existant 2
Crédit existant 3
— taux d’effort annuel maximal sur la durée du nouveau prêt
1 — Charges de l’année la plus contrainte — Nouveau financement + crédits encore actifs pendant cette année
÷
2 — Revenus annuels retenus — Revenus du foyer + quote-part du loyer futur
× 100 =
3 — Maximum observé — Repère HCSF : 35 % en principe
Maximum sans retenir le futur loyer —
Maximum avec la quote-part de loyer choisie —
Année Nouveau prêt Crédit 1 Crédit 2 Crédit 3 Charges totales Revenus retenus Taux d’effort
Illustration : un crédit existant de 500 € par mois avec seulement 4 mois restant pèse 2 000 € dans les charges de la première année, puis 0 € les années suivantes. À l’inverse, un crédit de 500 € restant pendant 12 ans continuera d’être intégré aux années concernées.

4. Comment détenir et louer le bien ?

Le simulateur ne choisit pas à votre place : il identifie les régimes qui méritent une comparaison chiffrée.
4
Si vous envisagez une location meublée
Votre feuille de route patrimoniale

Le simulateur a identifié les sujets qui justifient une comparaison avant de signer définitivement votre projet.

Le financement est calculable. Le bon montage, lui, dépend de votre situation.

Location nue ou meublée, LMNP ou LMP, détention directe, SCI à l’IR ou SCI à l’IS : le résultat économique, la fiscalité pendant la détention et la sortie ne se lisent pas dans une simple mensualité. Venez avec votre simulation : nous pourrons concentrer le rendez-vous sur les arbitrages qui comptent.

📅 Étudier mon projet avec A3C
Repères officiels utilisés pour l’orientation :
• HCSF / economie.gouv.fr — le taux d’effort des emprunteurs est en principe plafonné à 35 % et la maturité du crédit immobilier à 25 ans, sous réserve des marges de flexibilité des banques : consulter.
• FAQ HCSF sur l’octroi des crédits immobiliers — l’ensemble des prêts existants est pris en compte ; l’assurance emprunteur entre dans les charges ; les loyers bruts futurs sont intégrés aux revenus après une décote prudente et ne doivent pas être soustraits des mensualités. Le HCSF précise également que le taux d’effort doit être calculé chaque année pendant toute la durée du nouveau prêt et que le maximum annuel obtenu doit être retenu : consulter la méthode détaillée.
• Service-Public.fr — le TAEG mesure le coût réel du crédit et inclut notamment les frais liés à sa souscription : consulter.
• impots.gouv.fr — les revenus de location meublée relèvent des BIC ; au réel, l’amortissement peut être pratiqué sous conditions : consulter.
• Service-Public.fr — une SCI qui exerce une activité commerciale de location meublée non accessoire peut être soumise à l’IS ; l’administration considère l’activité commerciale non accessoire au-delà de 10 % du CA HT : consulter.
Important : les résultats financiers sont des estimations avant fiscalité et ne constituent ni une offre de prêt, ni un conseil bancaire, fiscal ou juridique personnalisé. Le calcul d’assurance est volontairement simplifié. Le taux d’effort est recalculé année par année sur la durée du nouveau prêt à partir des durées restantes saisies pour les crédits existants ; la banque peut retenir des décotes prudentes différentes et disposer d’informations plus fines sur les échéanciers réels. Le TAEG, les garanties, la fiscalité de la détention et de la revente dépendent du dossier et des règles applicables.
Simulateur pédagogique A3C — août 2026 Financement • investissement locatif • SCI • location meublée

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Obligation de vigilance : Mettez vous en conformité !

I M P O R T A N T Toute entreprise concluant un contrat d'un montant égal ou supérieur à 5000 euros hors taxes (3 000 € TTC jusqu'au 31 mars 2015) est tenue de s'assurer que son co-contractant (sous-traitant, fournisseur, prestataire…) est en situation régulière vis-à-vis de la législation relative au travail dissimulé. De même, lorsqu’une entreprise souhaite se porter candidate à un marché public, elle doit notamment fournir une attestation, datant de moins de 6 mois, prouvant qu’elle est à jour de ses cotisations sociales auprès de l’Urssaf. Par exemple, une entreprise qui fait appel à une société de nettoyage pour l'entretien de ses locaux et signe un contrat d'une durée de 10 mois. Si le montant du contrat annuel est supérieur à 5 000 euros HT, l'obligation de vigilance s'impose. L ors de la conclusion du contrat puis tous les 6 mois et jusqu'à la fin de l'exécution du contrat , l'entreprise doit alors demander au co-contractan...
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Boulangerie et Pâtisserie : La TVA au 1er janvier 2014 ... aussi !

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Suite à notre article d'hier portant sur le secteur de la restauration , nous choisissons de faire un focus sur la boulangerie et pâtisserie...avec des points communs ... mais aussi certaines particularités ... Le boulanger ou pâtissier doit appliquer des taux de TVA différents selon la nature des produits vendus et du lieu de consommation.  Dans une boulangerie, les sandwichs ou salades vendues avec assaisonnement et couverts, étant considérés comme de consommation immédiate, sont taxables à 10 %, alors que le pain, les viennoiseries et pâtisseries, étant considérés comme à consommation différée, sont soumis au taux de 5,5 %.  A noter le cas particulier des boulangers qui doivent maintenant appliquer trois taux de TVA différents selon les produits vendus !  - Pour la baguette, le pain, les croissants, les viennoiseries, les pâtisseries le taux de TVA reste à 5.5%. En effet ces produits sont considérés comme de produits alimentaires de première...
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BTP - Salaires minima et indemnités de petits déplacement Nord Pas de Calais - 2013

Les salaires minima mensuels des Ouvriers  (base 151,67 h/mois) sont fixés comme suit au 1 er  janvier 2013. Coefficient Montant Coefficient Montant 150 1 461.45 €  230 1 898.89 €  170 1 498.58 €  250 2 052.55 €  185 1 579.33 €  270 2 207.95 €  210 1 743.33 €  Accords 18 octobre 2012  __________________________________________________________________ Les salaires minima mensuels des ETAM   à compter du 1 er  janvier 2013, les salaires minima mensuels (base 35 h/semaine) sont fixés comme suit. Niveau Montant Niveau Montant A 1 511 € E 2 023 € B 1 607 € F 2 318 € C 1 729 € G 2 608 € D 1 877 € H 2 771 € Accord 18 octobre 2012  __________________________________________________________________ Les indemnités de petits déplacements  sont fixées comme suit au 1 er  janvier 2013. Zones I (0 à 10 km) II (10 à 20 km) III (20 à 30 km) IV (30 à 4...
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Le Registre Unique du Personnel : Comment tenir ce registre ?

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Dés la première embauche, l'employeur doit tenir un registre unique du personnel. Document qui doit être présent dans l'entreprise. Les employeurs tenus de tenir ce registre L'article L.1221-13 du code du travail prévoit que l'employeur, quel que soit l'effectif de l'entreprise (y compris avec un seul salarié), doit tenir à jour un registre du personnel. Le registre doit être tenu dans chacun des établissements de l'entreprise où sont employés des salariés et non au siège de celle-ci (Cass. crim. 29 septembre 1992, n°91-86851). Les mentions obligatoires L'employeur doit inscrire dans l'ordre des embauches le nom et prénom du salarié. Ces mentions doivent être inscrites sur le registre au moment de l'embauche et ce de façon indélébile (le crayon à papier est à proscrire). Pour chaque salarié, l'employeur doit également indiquer les informations complémentaires suivantes (définies par l...
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Le Nouvel entretien professionnel : une obligation à ne pas négliger !

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La loi sur la formation professionnelle, l’emploi et la démocratie sociale du 5 mars 2014 a créé un nouvel entretien professionnel obligatoire. Il remplace un certain nombre d’entretiens prévus par la réglementation à la suite de périodes d’inactivité du salarié (entretien sur l’orientation professionnelle au retour du congé maternité, du congé d’adoption, du congé parental…), et uniformise leur régime dans un entretien unique (conditions, objet, contenu et formalisation). Tous les employeurs sont concernés, quel que soit leur effectif. La loi ne prévoyant pas de date d’application spécifique, l’obligation d’organisation de cet entretien existe depuis le 7 mars 2014 pour tous les salariés remplissant les conditions d’ancienneté. Contenu de l’entretien L’entretien professionnel a un objectif spécifique, novateur et ambitieux. En effet, il doit permettre d’envisager « les perspectives d’évolution professionnelle, notamment en termes de qualific...
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Attribution de bons d'achat/ cadeaux à vos salariés

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Une pratique courante consiste à offrir des cadeaux au personnel notamment lors de leur anniversaire ou pour les remercier. Cependant, la législation est très stricte sur le sujet. Les prestations allouées par le comité d’entreprise ou par l’employeur directement, dans les entreprises de moins de 50 salariés dépourvues de comité d’entreprise peuvent sous certaines conditions être exonérées du paiement des cotisations et contributions de Sécurité sociale. Concernant les bons d’achat ou cadeaux, la lettre ministérielle du 12 décembre 1988 a posé une présomption de non assujettissement de l’ensemble des bons d’achat et cadeaux attribué à un salarié au cours d’une année civile, lorsque le montant global de ces derniers n’excède pas 5% du plafond mensuel de la Sécurité sociale. Ainsi, si vous attribuez des bons d’achat et/ou des cadeaux pour la fête de Noël à vos salariés, ces bons d’achat et cadeaux pourront bénéficier d’une présomption de non assujettissement à condition que le...
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Les IFC : atténuer le risque financier en anticipant la déduction fiscale

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Le salarié génère par son ancienneté dans l’entreprise une indemnité de fin de carrière (IFC) définie par la Convention collective, la loi ou un accord d’entreprise. Cette charge future réellement due lorsque le salarié fait valoir ses droits à la retraite, peut constituer le jour venu, une menace pour la trésorerie de l’entreprise ou à tout le moins, limiter sa marge de manœuvre financière. Par ailleurs, cette dette constitue un « passif social » dont la provision est déductible et génère un gain fiscal immédiat sous réserve que les dotations passées en diminution de l’actif net, soient réalisées auprès d’un organisme tiers . (Art 39-1 du CGI) En fait, cette provision des indemnités de fin de carrière par les PME est une anticipation sur l’harmonisation des normes comptables européennes. L'entreprise peut choisir de ne pas déléguer cette gestion du passif social (non versement à un organisme tiers), et détenir les fonds provisionnés dans ses comptes sociaux. E...
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Ouverture dominicale des salons de coiffure en décembre

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Nous sommes interrogé sur la possibilité d'ouvrir les dimanches 24 et 31 décembre 2017 pour les salons de coiffure. Un commerce sans salarié peut ouvrir le dimanche, sauf si un arrêté préfectoral ordonne la fermeture pour une activité commerciale spécifique . L' article 9 de Convention Collective de la Coiffure (étendu et en vigueur) répond partiellement à la question : " Le repos dominical reste la règle de principe conformément à l' article L. 221-5 du code du travail . Il ne peut y être dérogé que dans le cadre des dispositions légales en vigueur. Dans ce cas, le travail dominical se fera par appel au volontariat. Les salariés seront prévenus au plus tard 15 jours à l'avance. Le travail d'un dimanche donnera lieu à 1 journée de repos compensateur dans les 2 semaines civiles suivantes et à une prime exceptionnelle de travail le dimanche égale à 1/24 du traitement mensuel du salarié. " Cependan...
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Les jours fériés garantis dans les HCR

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Chaque année, l' article L3133-1 du code du travail fixe les 11 fêtes légales constituent les jours fériés à caractère national  :  le 1er janvier (nouvel an),  le lundi de Pâques,  le 1er mai (fête du travail),  le 8 mai (fête de la victoire de 1945),  le jeudi de l'Ascension, le lundi de Pentecôte, le 14 juillet (fête nationale), le 15 août (Assomption),  le 1er novembre (Toussaint),  le 11 novembre (fête de la victoire de 1918)  et le 25 décembre (Noël) . Le 1er mai est le seul jour férié légal, c'est-à-dire accordé par le code du travail, qui doit être obligatoirement chômé : en principe, il n'est pas travaillé mais doit être payé ( art. L3133-4 ).  Cependant, certains secteurs d'activité définis par la loi - dont les CHR - peuvent faire travailler leurs salariés le 1er mai à la condition de les payer double.  Ces dispositions sont d'ailleurs reprises par l' article 26-1 de laconvention collective des...
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Convention des Cadres de la Métallurgie - Salaires Minima pour 2013

Salaires minima 2013 L'accord du 5 mars 2013 fixe, pour l'année 2013, les rémunérations annuelles minimales des ingénieurs et cadres de la métallurgie. Les valeurs des barèmes sont versées prorata temporis en cas de survenance en cours d'année d'une entrée en fonction, d'un changement de classement, d'une suspension du contrat de travail, d'un départ de l'entreprise ou d'un remplacement d'une durée supérieure à 3 mois. La vérification du compte intervient en fin d'année ou, en cas de départ de l'entreprise en cours d'année, à la fin du contrat de travail. Rémunérations minimales annuelles (base 151,66 h/mois) Coeff. Pour 2008 (1) Pour 2009 (2) Pour 2010 (3) Pour 2011 (4) Pour 2012 (5) Pour 2013 (6) 60 14 984€ 17 237€ 17 375€ 17 633€ 18 039€ 18 310€ 68 16 982€ 76 18 980€ 19 265€ 19 419€ 19 708€ 20 161€ 20 464€ 80 19 979€ 20 279€ 20 441€ 20 745€ 21 222€ 21 541€ 84 - 21 ...
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