Simulateur d'investissement immobilier gratuit | A3C

Expertise & conseilUn outil de préparation à votre projet immobilier

🏠 Financement & investissement locatif

Simulateur d’investissement immobilier

Mensualité, coût du financement, rendement, cash-flow et capacité de remboursement : obtenez d’abord les chiffres de votre projet, puis identifiez les questions à traiter avant de choisir entre détention directe, LMNP/LMP, SCI à l’IR ou SCI à l’IS.

Financement Rentabilité locative Cash-flow SCI / LMNP

📘 Notice du simulateur d’investissement immobilier

Guide d’utilisation — financement, rentabilité, scénarios et conservation locale des projets.

Objet de l’application. Ce simulateur aide à structurer et comparer un projet d’investissement immobilier : coût d’acquisition, financement, échéancier, rentabilité locative, cash-flow, capacité de remboursement, scénarios et stress tests. Il constitue un outil de préparation et d’aide à la décision.

Mode d’emploi en 6 étapes

1. Décrivez le bien et son acquisition : prix, département, nature du bien, travaux, mobilier, honoraires et frais d’acte.
2. Paramétrez le financement : apport, durée, taux nominal, assurance, base de calcul de l’assurance et éventuels crédits existants.
3. Renseignez l’exploitation locative : loyer, vacance, taxe foncière, copropriété, gestion, assurances, entretien et autres charges.
4. Lancez le calcul pour obtenir mensualité, coût du crédit, échéanciers annuel et mensuel, rendement, cash-flow et taux d’effort.
5. Comparez et éprouvez le projet avec jusqu’à trois scénarios mémorisés et le module « Et si… ».
6. Sauvegardez uniquement si vous le souhaitez : conservation locale dans le navigateur ou export/import d’un fichier JSON personnel.

🏦 Repères Banque de France

Les taux Webstat MIR1 affichés pour 10, 15, 20 et 25 ans sont des repères statistiques. Ils ne constituent ni une proposition bancaire ni une promesse de taux. Le graphique historique reprend les observations disponibles sur les 60 derniers mois.

💶 Frais d’acquisition

Le simulateur ventile notamment droits et taxes, émoluments, formalités, sécurité immobilière et débours selon les hypothèses saisies. Le résultat reste une estimation et doit être rapproché du décompte du notaire.

📉 Assurance emprunteur

Deux bases sont disponibles : calcul sur capital initial, avec cotisation généralement constante, ou calcul sur capital restant dû, avec cotisation décroissante selon le solde avant échéance.

📊 Rentabilité et cash-flow

Les indicateurs dépendent directement des hypothèses de loyer, vacance, charges et financement. Ils doivent être lus comme une simulation et non comme une garantie de performance future.

🧪 Stress test « Et si… »

Le module mesure l’effet de chocs prédéfinis : vacance supplémentaire, baisse du loyer, hausse des charges, hausse du taux, dépassement des travaux et hausse de taxe foncière, ainsi qu’un scénario cumulé.

🗂️ Scénarios et projets

Les scénarios permettent une comparaison côte à côte. Les projets sauvegardés localement peuvent être exportés en JSON puis restaurés sur un autre navigateur ou ordinateur par import volontaire.

🔒 Confidentialité. Le code de l’application A3C n’utilise aucun cookie et ne transmet à A3C aucune donnée financière ou personnelle saisie. Aucune sauvegarde automatique n’est réalisée. Une conservation intervient uniquement après action volontaire de l’utilisateur, dans le stockage local de son navigateur ou dans un fichier JSON qu’il choisit d’exporter. Les services techniques externes utilisés pour certains repères ou illustrations ne reçoivent pas les données financières du projet.

⚠️ Portée des résultats. Les calculs sont indicatifs et dépendent des informations saisies, des hypothèses retenues et des règles intégrées à la version de l’application. Ils ne remplacent ni une offre de prêt, ni un acte ou décompte notarial, ni une consultation juridique, fiscale, patrimoniale ou financière adaptée à la situation de l’utilisateur.

🔒 Confidentialité — données conservées uniquement sur votre appareil

L’application A3C elle-même n’utilise aucun cookie, à quelque fin que ce soit. Elle ne transmet à A3C et ne conserve automatiquement aucune donnée financière ou personnelle saisie ou calculée. Une conservation n’intervient que si vous cliquez volontairement sur « Sauvegarder ce projet » : les informations sont alors enregistrées uniquement dans le stockage local de ce navigateur, sur cet appareil, et peuvent être supprimées à tout moment. L’export et l’import de projets utilisent uniquement un fichier JSON local choisi par l’utilisateur : ce fichier n’est transmis ni à A3C ni à un tiers. Les requêtes techniques Banque de France / Webstat et Wikimedia peuvent porter uniquement sur la durée sélectionnée ou le département nécessaire à l’affichage ; elles ne contiennent jamais votre identité, vos prix, revenus, loyers, charges ou montants de crédits. Cette mention concerne le code de l’application A3C ; la plateforme Blogger qui héberge la page conserve sa propre politique technique.

💾 Mes projets enregistrés localement

Aucune sauvegarde automatique. Donnez un nom au projet puis déclenchez vous-même son enregistrement sur cet appareil.

Nom du projet

Le fichier JSON est créé ou lu uniquement sur votre appareil. Il permet de transférer ou restaurer vos projets sans envoi vers A3C.

1 — FinancezMontant emprunté, mensualité, intérêts et assurance.

2 — Testez la rentabilitéLoyers, charges, rendement et cash-flow avant fiscalité.

3 — StructurezRepérez les sujets SCI, location nue, LMNP/LMP ou IS à étudier.

1. Votre projet et son financement

Tous les montants restent modifiables : utilisez les chiffres de votre compromis ou de votre banque.

1

Acquisition — France

Prix du bien hors honoraires acquéreur (€) Base de calcul des droits. Si les honoraires d’agence sont supportés par le vendeur et inclus dans le prix, renseignez ici le prix correspondant.

Honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur (€) Dissociés du prix du bien et ajoutés au coût total du projet.

Nature de l’acquisition Logement ancien / régime normal Logement neuf / VEFA — première vente

Nombre d’unités principales au permis de construire Le barème des émoluments VEFA dépend du nombre de logements du même permis. À défaut de saisie, le simulateur retient par prudence la tranche ≤ 10 logements. Barème VEFA : ≤ 10 logements

Département du bien

📍 — Sélectionner un département — 🌲 01 — Ain 🌾 02 — Aisne 🌲 03 — Allier ⛰️ 04 — Alpes-de-Haute-Provence ⛰️ 05 — Hautes-Alpes ⛰️ 06 — Alpes-Maritimes 🌾 07 — Ardèche 🌲 08 — Ardennes ⛰️ 09 — Ariège 🍇 10 — Aube 🍇 11 — Aude 🌲 12 — Aveyron ☀️ 13 — Bouches-du-Rhône ⚓ 14 — Calvados ⛰️ 15 — Cantal 🌾 16 — Charente ⚓ 17 — Charente-Maritime 🏰 18 — Cher 🌲 19 — Corrèze 🌾 2A — Corse-du-Sud 🌾 2B — Haute-Corse 🍇 21 — Côte-d’Or ⚓ 22 — Côtes-d’Armor 🌲 23 — Creuse 🍇 24 — Dordogne 🌲 25 — Doubs ⛰️ 26 — Drôme 🌾 27 — Eure 🏰 28 — Eure-et-Loir ⚓ 29 — Finistère 🌾 30 — Gard ⛰️ 31 — Haute-Garonne 🌾 32 — Gers 🍇 33 — Gironde 🍇 34 — Hérault ⚓ 35 — Ille-et-Vilaine 🌲 36 — Indre 🏰 37 — Indre-et-Loire ⛰️ 38 — Isère ⛰️ 39 — Jura 🌲 40 — Landes 🍇 41 — Loir-et-Cher 🌾 42 — Loire ⛰️ 43 — Haute-Loire ⚓ 44 — Loire-Atlantique 🏰 45 — Loiret 🌲 46 — Lot 🌲 47 — Lot-et-Garonne ⛰️ 48 — Lozère 🍇 49 — Maine-et-Loire ⚓ 50 — Manche 🍇 51 — Marne 🌲 52 — Haute-Marne 🌲 53 — Mayenne 🏙️ 54 — Meurthe-et-Moselle 🌲 55 — Meuse ⚓ 56 — Morbihan 🌾 57 — Moselle 🌲 58 — Nièvre ⚓ 59 — Nord 🌾 60 — Oise 🌾 61 — Orne 🌊 62 — Pas-de-Calais ⛰️ 63 — Puy-de-Dôme ⛰️ 64 — Pyrénées-Atlantiques ⛰️ 65 — Hautes-Pyrénées ⛰️ 66 — Pyrénées-Orientales 🍇 67 — Bas-Rhin 🍇 68 — Haut-Rhin 🏙️ 69 — Rhône 🌲 70 — Haute-Saône 🍇 71 — Saône-et-Loire 🏰 72 — Sarthe ⛰️ 73 — Savoie ⛰️ 74 — Haute-Savoie 🗼 75 — Paris ⚓ 76 — Seine-Maritime 🏙️ 77 — Seine-et-Marne 🏙️ 78 — Yvelines 🌾 79 — Deux-Sèvres ⚓ 80 — Somme 🍇 81 — Tarn 🌾 82 — Tarn-et-Garonne ⚓ 83 — Var 🍇 84 — Vaucluse ⚓ 85 — Vendée 🏰 86 — Vienne 🌲 87 — Haute-Vienne 🌲 88 — Vosges 🏰 89 — Yonne 🌲 90 — Territoire de Belfort 🏙️ 91 — Essonne 🏙️ 92 — Hauts-de-Seine 🏙️ 93 — Seine-Saint-Denis 🏙️ 94 — Val-de-Marne 🏙️ 95 — Val-d’Oise 🌴 971 — Guadeloupe 🌺 972 — Martinique 🌿 973 — Guyane 🌋 974 — La Réunion 🐚 976 — Mayotte

Taux départemental applicable — ancien

—

Sélectionnez le département du bien : le taux est déterminé automatiquement d’après la table DGFiP applicable au 1er juin 2026.

Complément de formalités estimé HT (€) En plus du forfait réglementé de 339,58 € HT (majoré outre-mer le cas échéant). Montant estimatif et modifiable selon le dossier.

Débours estimés (€) Sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acquéreur. Valeur de travail modifiable ; le décompte réel prévaut.

Estimation des frais d’acte et d’acquisition

V4.6 : émoluments de vente classique ou de première VEFA selon le Code de commerce ; majorations et TVA adaptées aux DROM ; formalités et débours séparés. Les débours et le complément de formalités restent estimatifs : le décompte définitif du notaire prévaut.

Droits / taxe de publicité0,00 €

Frais assiette / recouvrement0,00 €

Émoluments de l’acte HT0,00 €

Formalités HT0,00 €

TVA sur émoluments / formalités0,00 €

Sécurité immobilière0,00 €

Débours estimés0,00 €

Total frais d’acte estimés0,00 €

Agence + frais d’acte0,00 €

Travaux (€)

Mobilier / équipement (€)

Frais de dossier / garantie (€)

Apport personnel (€)

Hypothèses de prêt

Durée du prêt 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans

Taux nominal annuel retenu (%) Saisissez le taux de votre offre bancaire ou appliquez le repère Banque de France ci-dessous. Affichage jusqu’à 4 décimales.

Assurance emprunteur annuelle (%) Taux annuel utilisé selon la base de calcul sélectionnée ci-dessous.

Base de calcul de l’assurance emprunteur Calcul sur le capital initial (ou capital de départ) Calcul sur le capital restant dû Capital initial : cotisation mensuelle constante, calculée sur le montant emprunté à l’origine.

Date de souscription du prêt (facultative) Si elle est renseignée, l’échéancier mensuel positionne la première échéance un mois plus tard, puis respecte les dates réelles du calendrier.

Repères Banque de France — Webstat MIR1

Source : Banque de France — Webstat MIR1, taux des crédits immobiliers par durée initiale. Pour chaque série sont affichées la période de l’observation et la date de mise à jour communiquée par Webstat. Ces repères statistiques ne constituent pas une offre de prêt.

Historique Banque de France — 60 derniers mois

20 ans — évolution du taux d’intérêt

Chargement des observations Webstat…

Dernier—

Minimum—

Maximum—

Variation—

Chargement de l’historique Banque de France…

Source : Banque de France — Webstat MIR1. Observations trimestrielles de la série correspondant à la durée sélectionnée, sur les 60 mois précédant la dernière observation disponible. Consulter Webstat MIR1.

2. Votre exploitation locative

Le calcul mesure la performance économique avant fiscalité : il ne suppose aucun régime fiscal.

2

Loyer mensuel hors charges (€)

Vacance locative estimée (%)

Taxe foncière annuelle supportée (€)

Charges de copropriété non récupérables (€ / an)

Assurance PNO / autres assurances (€ / an)

Gestion locative (% des loyers)

Provision entretien / renouvellement (€ / an)

Autres charges non récupérables (€ / an)

Mensualité estimée — crédit + assurance

0,00 €

Cash-flow mensuel avant impôt 0,00 € Après charges d’exploitation et remboursement du prêt.

Coût total du projet0,00 €

Montant emprunté0,00 €

Rendement brut—

Rendement net avant financement—

Comparer la durée du financement

Même montant emprunté : les durées alternatives utilisent, lorsqu’il est disponible, le repère Banque de France propre à leur tranche de durée ; la durée sélectionnée conserve votre taux saisi.

Durée	Réf. BDF	Taux utilisé	Mensualité hors assurance	Assurance (1re échéance)	Intérêts estimés	Coût intérêts + assurance

Comparer vos hypothèses côte à côte

Modifiez vos hypothèses (durée, apport, taux, loyer, charges…), recalculez le projet puis mémorisez jusqu’à trois scénarios. Les scénarios ne sont conservés entre deux visites que si vous sauvegardez volontairement le projet dans « Mes projets enregistrés localement ».

Nom du scénario

« Et si… » — stress test du projet

Chaque ligne applique isolément une hypothèse défavorable au projet actuel. La dernière ligne cumule les six chocs. Le taux d’effort suit la logique bancaire : certaines charges d’exploitation dégradent le cash-flow sans modifier le taux d’effort HCSF.

Hypothèse	Montant financé	1re échéance crédit + assurance	Cash-flow / mois	Écart de cash-flow	Taux d’effort maximal	Écart d’effort

Voir le tableau d’amortissement annuel

Année	Capital remboursé	Intérêts	Capital restant dû

Voir le tableau d’amortissement mensuel

N°	Date d’échéance	Mensualité hors assurance	Intérêts	Capital remboursé	Assurance	Échéance totale	Solde du prêt

3. Taux d’effort maximal sur toute la durée du prêt

Le calcul suit la logique HCSF : on examine chaque année du nouveau crédit et on retient le taux d’effort annuel le plus élevé.

3

Pourquoi demander la durée restante de vos crédits existants ? Un crédit de 500,00 € qui se termine dans 4 mois ne pèse pas pendant 20 ans. Le HCSF demande de calculer le taux d’effort chaque année pendant toute la durée du nouveau prêt et de retenir le maximum. Le simulateur répartit donc chaque crédit existant uniquement sur les mois où il reste réellement dû. Pour chaque année : taux d’effort = charges de crédit de l’année ÷ revenus annuels retenus × 100 → le taux d’effort retenu est le maximum obtenu sur l’ensemble des années.

Revenus nets mensuels avant impôt du foyer (€) Revenus appréciés au moment de l’octroi, sans hypothèse automatique d’augmentation future.

Pourcentage du loyer futur retenu par la banque — hypothèse (%) 70 % n’est pas un seuil HCSF. C’est une hypothèse modifiable. Le HCSF impose une décote prudente des revenus locatifs.

Crédits déjà en cours — mensualité assurance comprise et durée restant à courir

Crédit existant 1

Mensualité (€)

Mois restant à rembourser Ex. 4 mois, 36 mois, 144 mois…

Crédit existant 2

Mensualité (€)

Mois restant à rembourser

Crédit existant 3

Mensualité (€)

Mois restant à rembourser

— taux d’effort annuel maximal sur la durée du nouveau prêt

1 — Charges de l’année la plus contrainte — Nouveau financement + crédits encore actifs pendant cette année

÷

2 — Revenus annuels retenus — Revenus du foyer + quote-part du loyer futur

× 100 =

3 — Maximum observé — Repère HCSF : 35 % en principe

Maximum sans retenir le futur loyer —

Maximum avec la quote-part de loyer choisie —

Année	Nouveau prêt	Crédit 1	Crédit 2	Crédit 3	Charges totales	Revenus retenus	Taux d’effort

Illustration : un crédit existant de 500,00 € par mois avec seulement 4 mois restant pèse 2 000,00 € dans les charges de la première année, puis 0,00 € les années suivantes. À l’inverse, un crédit de 500,00 € restant pendant 12 ans continuera d’être intégré aux années concernées.

4. Comment détenir et louer le bien ?

Le simulateur ne choisit pas à votre place : il identifie les régimes qui méritent une comparaison chiffrée.

4

Mode de location envisagé Je ne sais pas encore Location nue Location meublée longue durée Location meublée touristique / courte durée

Qui achète ? Une personne Un couple Plusieurs membres d’une famille Plusieurs investisseurs / associés

Objectif principal Créer un revenu / cash-flow Optimiser l’imposition des loyers Préparer la transmission familiale Capitaliser et réinvestir Rester simple administrativement

Horizon de détention Moins de 8 ans 8 à 15 ans Plus de 15 ans / transmission

Structure actuellement envisagée Je ne sais pas encore Détention directe / indivision SCI à l’impôt sur le revenu SCI à l’impôt sur les sociétés

Tranche marginale d’imposition approximative Non renseignée 0 % 11 % 30 % 41 % 45 %

Si vous envisagez une location meublée

Recettes meublées annuelles du foyer (€)

Autres revenus professionnels du foyer (€ / an)

Votre feuille de route patrimoniale

Le simulateur a identifié les sujets qui justifient une comparaison avant de signer définitivement votre projet.

Le financement est calculable. Le bon montage, lui, dépend de votre situation.

Location nue ou meublée, LMNP ou LMP, détention directe, SCI à l’IR ou SCI à l’IS : le résultat économique, la fiscalité pendant la détention et la sortie ne se lisent pas dans une simple mensualité. Venez avec votre simulation : nous pourrons concentrer le rendez-vous sur les arbitrages qui comptent.

📅 Étudier mon projet avec A3C

Repères officiels utilisés pour l’orientation :
• Banque de France — Webstat MIR1 : taux effectifs au sens étroit des crédits immobiliers aux particuliers, ventilés par durée initiale (10–15 ans, 15–20 ans, 20–25 ans, 25 ans et plus). Les valeurs affichées sont des moyennes statistiques et non des offres de prêt : consulter Webstat MIR1.
• DGFiP / impots.gouv.fr — table officielle des droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière applicables au 1er juin 2026. Le simulateur utilise automatiquement le taux général du département pour un investissement immobilier (colonne hors primo-accédant) : consulter la table DGFiP.
• Service-Public.fr — barème métropole des émoluments proportionnels du notaire : 3,870 % / 1,596 % / 1,064 % / 0,799 % ; TVA 20 % : consulter.
• Légifrance — article A.444-95 du Code de commerce : barèmes spécifiques de première vente VEFA non-HLM selon le nombre d’unités du permis de construire : consulter.
• Code de commerce / Notaires de France — formalités des actes publiés au fichier immobilier : forfait réglementé de 339,58 € HT pour la formalité n°194 ; d’autres formalités et débours peuvent s’ajouter : consulter.
• Service-Public.fr — barèmes et TVA propres aux DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) : consulter.
• CGI, art. 881 K — contribution de sécurité immobilière de 0,10 % : consulter.
• Cartographie départementale : Wikimedia Commons.
• HCSF / economie.gouv.fr — le taux d’effort des emprunteurs est en principe plafonné à 35 % et la maturité du crédit immobilier à 25 ans, sous réserve des marges de flexibilité des banques : consulter.
• FAQ HCSF sur l’octroi des crédits immobiliers — l’ensemble des prêts existants est pris en compte ; l’assurance emprunteur entre dans les charges ; les loyers bruts futurs sont intégrés aux revenus après une décote prudente et ne doivent pas être soustraits des mensualités. Le HCSF précise également que le taux d’effort doit être calculé chaque année pendant toute la durée du nouveau prêt et que le maximum annuel obtenu doit être retenu : consulter la méthode détaillée.
• Service-Public.fr — le TAEG mesure le coût réel du crédit et inclut notamment les frais liés à sa souscription : consulter.
• impots.gouv.fr — les revenus de location meublée relèvent des BIC ; au réel, l’amortissement peut être pratiqué sous conditions : consulter.
• Service-Public.fr — une SCI qui exerce une activité commerciale de location meublée non accessoire peut être soumise à l’IS ; l’administration considère l’activité commerciale non accessoire au-delà de 10 % du CA HT : consulter.

Important : les résultats financiers sont des estimations avant fiscalité et ne constituent ni une offre de prêt, ni un conseil bancaire, fiscal ou juridique personnalisé. Le taux départemental de l’ancien est automatisé d’après la table DGFiP au 1er juin 2026 ; cette table devra être actualisée si les délibérations départementales évoluent. Les fonds cartographiques Wikimedia Commons sont purement illustratifs, peuvent refléter un millésime administratif différent selon le fichier et ne sont jamais utilisés dans les calculs. Le calcul global des frais d’acte reste une estimation : la V4.6 applique les barèmes réglementés de vente/VEFA, les majorations et taux de TVA DROM et le forfait de formalités publié, mais le complément de formalités, les débours, remises éventuelles et régimes spéciaux peuvent modifier le décompte définitif. Le calcul d’assurance reste indicatif : il applique le taux saisi soit au capital initial, soit au capital restant dû selon l’option choisie, sans modéliser les éventuels barèmes liés à l’âge, aux quotités ou aux garanties. Le taux d’effort est recalculé année par année sur la durée du nouveau prêt à partir des durées restantes saisies pour les crédits existants ; la banque peut retenir des décotes prudentes différentes et disposer d’informations plus fines sur les échéanciers réels. Le TAEG, les garanties, la fiscalité de la détention et de la revente dépendent du dossier et des règles applicables.

Simulateur pédagogique A3C — V4.7.4 août 2026 Financement • investissement locatif • SCI • location meublée