Location meublée : distinction entre LMP et LMNP
La fiscalité de la location meublée distingue deux modalités d'imposition selon que votre activité de location est exercée à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP)
Seront considérées comme professionnelles les activités de location meublée respectant les trois conditions cumulatives suivantes :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel (1) ;
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23.000 € ;
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories :
- des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI,
- des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée,
- des bénéfices agricoles,
- des bénéfices non commerciaux
- et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI (CGI art. 155, IV-2)
(1) L'administration n'oppose pas la condition d'inscription au registre du commerce lorsque celle-ci a été refusée par le greffe du tribunal de commerce. La preuve du motif de ce refus doit être apportée par le contribuable, qui présentera à cet effet une copie de la décision du greffe, laquelle doit comporter les motifs de rejet de la demande. En effet, certains greffes estiment que l'activité n'est pas commerciale mais civile et donc ne doit pas faire l'objet d'une inscription au RCS.
A : les LMP
A1 - Plus-Values de cession d'immeubles :
Les plus-values de cession d'immeubles inscrits à l'actif réalisées par des loueurs professionnels bénéficient, à condition que l'activité soit exercée depuis au moins cinq ans (à compter de la signature du premier bail d'une :
- exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location meublée au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value n'excède pas 90 000 € HT
- et d'une exonération partielle si ces recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT (exonération prévue par l'article 151 septies, II du CGI).
- Pour les propriétaires de gîtes ruraux, de meublés de tourisme ou de chambres d'hôtes, ces limites d'exonération sont fixées respectivement à 250 000 € et 350 000 €.
Si l'une de ces conditions n'est pas satisfaite, ces plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles à court ou à long terme.
A2 - Imputations et Reports de déficitaires :
Les loueurs professionnels en meublé peuvent imputer les déficits de la location sur leur revenu global dans les conditions de l'article 156, I du CGI , sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles : si le revenu global de l'année de constatation du déficit ne permet pas l'imputation de ce déficit, celui-ci est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes, jusqu'à la sixième année inclusivement.A3 - ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune
Dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l'ISF.
B - Les LMNP - Loueurs en Meublés Non Professionnels :
Fiscalement, les loueurs non professionnels font l'objet de mesures restrictives relatives à l'imposition des plus-values professionnelles et aux possibilités de report des déficits éventuels.
B1 - Plus-Values de cession d'immeubles :
Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées prévu aux articles 150 U à 150 VH du CGI. voir http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGPB2 - Imputations et Reports de déficitaires :
Les déficits
subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur
les bénéfices provenant de la même activité au cours de celles des dix années
suivantes pendant lesquelles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel
(CGI art. 156, I-1° ter).
Sources :
Pour réaliser des investissements en
meublé, entourez vous de professionnels de l’immobilier car la location meublée
est réglementée par une législation (fiscale notamment) complexe.
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(c) Philippe DUPORTAIL - Expert comptable Dunkerque
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